プロが語る!資産形成のすゝめ

大相続時代到来!

相続対策でマンション建築その前に

提供元:日の出証券

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pixta_19358231_mロシアの作家マクシム・ゴーリキーはお金に関してこう言っています。『苦もなく金を儲ける人間はたくさんいるが、苦もなく金を手放す人間はめったにいない。』

少し意味合いは違いますが、お金を手放すこと-すなわち相続で悩む方が年々増えています。

「大相続時代」とまで言われ身近になった相続問題について、今回は「相続対策でマンション建築その前に!」と題してお話しましょう。

マンション節税って?

突然ですが、『マンション建築で相続税対策ができる』という話を聞いた事はありませんか?

その仕組みは「相続税評価額の減額」を利用したものです。簡単に言えば、現金をマンションや土地に換えて相続すると、現金のまま相続するよりも資産の評価を下げる事ができる(つまり相続資産が減り、相続税の額も減る)というものです。

(日の出証券作成)
※1 2億円から基礎控除3,600万円を控除した1億6,400万円に対し課税があったものと仮定。
※2 相続発生前に賃貸用の土地、建物をそれぞれ1億円で購入したと仮定。
建物1億円×60%(固定資産税評価額で実勢価格の60%評価と仮定)×(1-30%(借家権割合)×100%(賃貸割合))=4,200万円
土地1億円×80%(路線価方式で実勢価格の80%評価と仮定)×(1-70%(借地権割合)×30%(借家権割合))=6,320万円
土地+建物の合計1億520万円から基礎控除3,600万円を控除した6,920万円に対し課税があったものと仮定。
※ 上記以外の諸条件(その他資産及び各種控除等)は考慮せず、簡易的に試算しております。

 

上図は簡易的な試算ですが、大きな節税効果があることがわかります。

これに加えて、相続人(財産を受け取る子など)は賃料での継続収入も期待できます。これが一般的にマンションを相続する事のメリットとして考えられています。

しかし、注意点もあります。

相続の観点から最も気を付けたいのは、マンションや土地は分割や売却が困難だという事です。相続人が複数人の場合、相続財産の分割でもめる事が考えられます。

また、将来的に入居率の変動、土地建物の値下がり、マンションの維持管理や修繕などが発生するほか、マンション入居者とのトラブルに巻き込まれる事も考えられます。最近であれば「民泊」トラブルをニュースで目にした事があるかもしれません。

このように、相続人は節税と引き換えに「マンション経営という事業」も相続する事となる点には注意が必要です。

REIT(不動産投資信託)という選択肢

そこで、もし「賃料収入」に魅力を感じるのであれば、「REIT(不動産投資信託)」という選択肢を検討するのも良いでしょう。

聞きなれない言葉ですが、REITとは沢山の投資家から資金を集め、そのお金でビルやマンションなどの不動産を保有し、賃料を投資家へ配分する投資信託の一種です。

東京証券取引所等に上場している「上場REIT」であれば、一口10万円前後から買い付ける事ができ、株式のように流動性が高くいつでも売買が可能です。

REITの中には「六本木ヒルズ」や「アウトレットモール」など有名な物件を保有しているものもあります。このREITに投資する事は、「有名物件のオーナーになる」事と同義です。

相続の観点から言えば、REITにはマンション建築ほどの大きな評価減はありませんが、その代わりに分割や売却換金が容易である点、マンション経営の煩雑な管理が不要である点が実際のマンション経営との大きな違いでしょう。

一見、金額の大きい節税効果に目がいきがちですが、様々な選択肢のメリット・デメリットをじっくりと考慮した上で、自身や残されたご家族に合った相続準備を行っていくことが大切だといえます。

 

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