定年退職後の生活まで考えて判断するべき!

「賃貸」VS「購入」住居費を払い続けるならどっちがオトク?

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一人暮らしのビジネスマンにとって、毎月の家賃は大きな出費。しかし、払い続けても、部屋が自分のものになるわけではない。そう考えると、購入してしまった方がお得なのでは?

「月々の家賃と住宅ローンの返済額が同じと仮定すると、住宅ローンを払い終えるまでの間にかかる住居費にほとんど差はありません。ただし、住宅ローンを払い終えた後に違いが出てきます」

そう教えてくれたのは、ファイナンシャルプランナーの竹下さくらさん。具体的な金額を元に、どのくらい差が出るのか教えてもらった。

35年間月々6万円でかかる住居費総額は4000万円弱

「20代独身のビジネスマンで、給料の手取り額が20万円程度と仮定すると、月々の家賃は6万円が限界といえます。ですので、月々のローン返済額も6万円程度として考えましょう」(竹下さん・以下同)

住宅ローンを最長返済期間の35年で組むとし、賃貸でも同じく35年間借りると仮定した。

●35年間、月額6万円の家賃で部屋を借り、10年ごとに引っ越した場合にかかる金額
【家賃】6万円×12カ月×35年=2520万円
【更新料】6万円×17回=102万円
【引っ越し資金】30万円×3回=90万円
合計2712万円

「賃貸の場合は、家賃だけでなく、2年に一度、家賃と同額の更新料がかかります。また、35年間ずっと同じ家に住むとは考えにくいので、引っ越しをすると仮定。引っ越し資金には荷物の運搬費用のほか、仲介手数料、前払い家賃、敷引きなどで、家賃5カ月分程度を見込んでいます」

ただ、6万円で借りられる部屋はせいぜいワンルーム。年齢が上がっても、ワンルームに住み続けるというのは考えにくい。独身のままだったとしても、少しずつグレードアップしていく方が現実的だろう。

●35年間賃貸で、10年ごとに2万円ずつ家賃を上げた場合にかかる金額
【家賃1】6万円×12カ月×10年=720万円
【家賃2】8万円×12カ月×10年=960万円
【家賃3】10万円×12カ月×10年=1200万円
【家賃4】12万円×12カ月×5年=720万円
【更新料】6万円×4回+8万円×4回+10万円×4回+12万円×2回=120万円
【引っ越し資金】40万円+50万円+60万円=150万円
合計3870万円

6万円のまま住み続ける場合との比較では、1000万円以上の差が開いた。これを踏まえて、購入の場合の金額も見てみよう。

●2300万円のマンションを頭金なし、35年返済で購入した場合の金額(変動金利0.625%で2300万円借入)
【返済額】6万984円×12カ月×35年=約2561万円
【諸費用】2300万円×5%=115万円
【管理費&修繕積立金】2万円×12カ月×35年=840万円
【メンテナンス費】300万円
合計3816万円

「月々6万円で返済する場合、最長35年でも変動金利0.625%で2300万円借りるのが上限といえます。1LDKや2DKといった、一人暮らしに人気の物件の価格帯ですね」

家を買う時に必要になるお金は、ローンの返済額だけではない。不動産登記の費用や取得税などで、借入額の5%程度を支払うことになる。マンションであれば月々の管理費も発生し、持ち家となると給湯器や水道管の故障時に実費で修理することとなる。

ただし、それらすべて含めても、賃貸で10年ごとにグレードアップした場合の家賃総額と、ほぼ変わらない。竹下さんが「住居費の差はほとんどありません」と言っていたのは、まさにこのことだ。

「ただし、今回の住宅ローンは、現在の低金利の状況が今後も続き、変動金利が上がらない前提で計算しています。多少の値上がり、値下がりはあるものと考えておいた方がいいでしょう」

購入すれば、ローン完済後に支出が減少

住宅ローンを返済する35年間で見た場合、住居費に差は出なかったが、問題はその後だという。

「家を購入した場合、35年で完済した後にかかるお金は、1カ月の管理費2万円だけになります。しかし賃貸では、仮に6万円の部屋に住み続けたとしても、月々6万円支払い続けるので、明らかに差が生まれますよね」

住み替えを考えた時に、持ち家であれば、売る・貸すなど資産として活用することもできる。竹下さん曰く「築年数にもよりますが、立地のいい1LDKであれば1000万円を切らない程度の資産にはなる」とのこと。住み替えのための軍資金としても使えるのだ。

「家計の相談を受けていて感じることですが、住宅購入のためにローンを組む人は、家計を見直すクセがつくので、健全な家計を維持する傾向があるように思います。一方、賃貸で住み続けている人からは、なかなか貯蓄を増やせないという話をよく聞きます」

住宅ローンを組むなら“現役”の間に早めに

「今回は同じ条件にするために、独身一人暮らしで家を買う場合を想定しましたが、一般的には結婚や出産を機に、住宅の購入を考え始める方が多いです。家族で住むには1LDKは狭いので、2LDKまたは3LDKはほしいところですね」

例えば、「家賃10万円で借りる」と「月々10万円返済する」では、やはり総額の住居費はほぼ変わらないそう。ただ、同じ立地だと、月々10万円のローンでは3LDKが買えるが、家賃10万円では1LDKと、賃貸の方が狭くなってしまうケースが多い。家族が増えることを見据えて、住宅購入を検討してもよさそうだ。

「住宅ローンを組むなら、せめて40代前半までに決めましょう。40代後半で組むと、定年退職後も長く返済を続けていくことになります。また、退職後はローンを組みづらくなります。“借金力”が使えるのは、現役の間だけですよ」

住宅ローンは「勤続3年以上」という要件を満たしていないと、借りられないことも多い。安定的な収入を得ていることが、大前提となる。また、購入する物件の価値も審査対象となるため、違法建築物件や築年数が経った中古物件では、ローンを組めない場合もある。

単純に「購入がオトク」とは言えないが、将来のことを考えると、購入の方が安心かもしれない。いずれ買うことを想定し、貯蓄や資産運用しておくとよさそうだ。
(有竹亮介/verb)

※記事の内容は2018年5月現在の情報です