土地や住宅の購入を考えていると、「2022年問題」という言葉を耳にすることが多くなった。2022年には地価が下落し、住宅の価格も下がると言われているのだが、なぜそんなことが起こるのだろうか。

不動産運用に詳しいファイナンシャルプランナーの斎藤岳志さんに、「2022年問題」について解説してもらった。

2022年“生産緑地”が一斉に売り出される!?

どうやら「2022年問題」には、“生産緑地”という土地が関係しているらしい。

「生産緑地とは、市街化区域内の農地のうち、地方自治体が生産緑地法に基づいて生産緑地地区に指定した土地のことです」（斎藤さん・以下同）

市街化区域とは、すでに街か、10年以内に街にする計画のある区域を指す。急激な宅地化の中で、環境保全のための緑地を確保する目的で、生産緑地法が施行された。生産緑地の所有者は、農地として管理することが義務づけられるが、固定資産税の減免や相続税の納税猶予が受けられる。

「生産緑地の指定期限は30年間で、生産緑地法が施行されたのが1992年。つまり、2022年に生産緑地の期限が訪れるのです。原則として、30年を過ぎたら、所有者は地方自治体や他者に土地を譲ることになります」

2022年になったら、農地として使われていた土地が一斉に売り出されるため、需要と供給のバランスが崩れ、地価が下がることが予想されるというわけだ。

郊外の住宅街ほど地価が下がる可能性大

市街化区域や生産緑地は各自治体に存在するため、「2022年問題」は全国的に影響があるという見方ができるが、斎藤さんは「関係するエリアは限定される」と言う。

「東京都中央区など、農地がほとんどない都市部は生産緑地もないため、あまり影響を受けないでしょう。逆に、住宅地の中にポツンと農地が存在するようなエリアは、その農地が売り出され、地価が下落する可能性は高いと考えられます」

ただし、必ずしも土地が売り出されるとは限らないとのこと。宅地と比べて生産緑地は、固定資産税が何十分の1～何百分の1に抑えられるが、期限が過ぎれば宅地と同等に課税される。それでも、土地を手放さない理由とは？

「代々受け継いできた農地を手放さず、保有する方々も多いと思うのです。その場合は、節税対策として、農地だった場所に貸家を建てるのではないかと予測できます」

農地のままにしておくのではなく、アパートなどの貸家にすると相続税や固定資産税の節税が図れるそう。そうなれば土地は売り出されないため、地価は下がらない。

影響を受けるのは“買いたい人”より“売りたい人”

2022年に生産緑地が売り出されるか、貸家が増えるか。それは結果が出るまでわからないが、世の中で騒がれているように本当に地価が下がるとしたら、住宅購入は2022年まで待った方が賢明なのだろうか。

「『2022年問題』による地価への影響は、確実なものではありません。そもそも住宅は、結婚や出産、子どもの成長など、ライフスタイルの変化に合わせて購入を考えるものなので、家族の目的に合わせて計画を立てるべきです。本当は今すぐ住宅を手に入れたいのに、地価下落を期待して2022年まで我慢し、賃料を払い続けるって本末転倒ですよね」

「住宅ローンを組むのであれば、早めにスタートし、早めの完済を目指した方がいい」と斎藤さんは話す。2022年に住宅ローンを組むと、3年以上もスタートが遅くなることも念頭に置いておこう。

「2022年問題」の影響を受けやすいのは、住宅を買いたい人より売りたい人だという。

「保有している住宅や土地を、数年以内に売りたいと考えている人は、早めに決断した方がいいでしょう。生産緑地が多いエリアであれば、2022年以降は地価が下落し、想定より安い価格でしか売れない可能性があるからです。貸家が増えた場合も、住宅は余分に存在するため、買い手がつかないかもしれません。2020年までには、手を打ちたいところです」

マイホームの売却を考えている人は、影響を受ける可能性がある「2022年問題」。まずは、自宅の周りに農地があるか、改めてチェックするところから始めてみては？

 
（有竹亮介／verb）

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