マイホームの購入は、一世一代の大イベントといえるだろう。高い買い物なだけに、今年10月の消費税引き上げによる影響が大きいことも容易に想像できる。

しかし、住宅ローン控除の延長をはじめ、増税のタイミングで、住宅の購入やリフォームに関する制度が新設＆改正されるようだ。

不動産運用に詳しいファイナンシャルプランナーの斎藤岳志さんに、詳しい制度内容を教えてもらった。

購入前に「消費税」「平米数」をチェック

「今回紹介する制度にはすべて、要件が2つあります。1つは、消費税10％が適用された物件を買うこと。もう1つは、床面積が50平米以上の物件を買うことです」（斎藤さん・以下同）

新設・改正される制度は、消費税増税のタイミングでの買い控えを抑止するための措置と考えられる。つまり、消費税8％や非課税の物件は、対象にならないというわけだ。

住宅ローン控除の延長もこれから紹介するほかの制度も、その対象は2019年10月以降に引き渡される、消費税10％が適用される物件に限定される。

また、平米数にも条件があり、登記簿上で50平米以上であること。実は、販売図面と登記簿謄本では平米数が異なる。それぞれ測り方が違い、図面で50平米あっても登記簿では48平米となる場合があるため、購入前の確認は必要不可欠だ。

「住宅ローン控除」は10年から13年に延長

「住宅ローン控除は10年間、毎年ローン残高の1％が所得税・住民税から控除される制度です。そして、2019年10月1日から2020年12月31日までに引き渡される物件で且つ住民票を移して居住した人に対して、控除の期間が3年延長されます」

延長される3年間の控除額は、「建物価格（※）の2％」または「ローン残高（※1）の1％×3年分」のどちらか少ない方の金額が用いられる。その時点でのローン残高にもよるが、増税分をある程度はカバーできるといえるだろう。
※1 上限4000万円。ただし、長期優良住宅や低炭素住宅の場合は5000万円

贈与税は「3000万円」まで非課税に

「住宅購入のために、親や祖父母から資金をもらう場合の非課税枠も拡大されます。現在は最高で1200万円まで非課税ですが、消費税10％の物件を購入する場合は最高3000万円と、倍以上になるんです」

契約が2019年4月1日～2020年3月31日の場合、一般住宅で2500万円、一定基準を満たす住宅で3000万円まで、贈与税非課税となる。2020年4月1日～2021年3月31日の契約だと、一般住宅で1000万円、一定基準を満たす住宅で1500万円と非課税枠が縮小される。

ちなみに、一定基準を満たす住宅とは、「断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4以上」「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物」「高齢者等配慮対策等級3以上」のいずれかを満たす住宅のことを指す。

「一定基準を満たす住宅だと、購入価格が5000万円を下回ることは少ないです。ただし、3000万円補助してもらえたら、非現実的な買い物ではないでしょう」

注意点は、贈与税の申告を忘れないこと。贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日の間に、税務署に申告することが、非課税の条件だ。

生活に役立つ品と交換できる「次世代住宅ポイント」

「2019年6月から申請がスタートするのが、『次世代住宅ポイント制度』です。消費税10％適用で新築住宅の購入またはリフォームした場合に、ポイントが付与され、2019年10月から特定の商品と交換できます」

新築の場合は、「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」「性能向上計画認定住宅」「ZEH」などのいずれかに該当していると、上限35万ポイントまで付与される。

リフォームの場合は、「開口部の断熱改修」「バリアフリー改修」「耐震改修」「家事負担軽減に資する設備の設置」など、対象の工事を行うと、上限30万ポイントまで付与。

さらに、若者世帯（※2）、子育て世帯（※3）の場合は、既存住宅を購入してリフォームを行うと、上限60万ポイントまで付与。上記の条件に当てはまらない世帯も、「安心R住宅」を購入してリフォームすると、上限45万ポイントまで付与される。「安心R住宅」とは、耐震性があり、インスペクション（建物状況調査等）が行われ、リフォームなどについて情報提供される既存住宅のことだ。

「ポイントは現金や商品券に換えられるわけではありませんが、『省エネ・環境配慮に優れた商品』『防災関連商品』『子育て関連商品』『家事負担軽減に資する商品』などに交換できるようです。具体的な品目は2019年6月に発表される予定ですが、日常生活に役立つものが並ぶことが予想されます」

制度自体の予算枠が決まっており、新築は1032億円、リフォームは268億円を超えた時点で受付は終了となる。予算を超えなかった場合は、申請が2020年3月末、交換が2020年6月末までの予定。

※2 2018年12月21日時点で世帯主が40歳未満の世帯
※3 2018年12月21日時点で18歳未満の子を有する世帯、または申請時点で18歳未満の子を有する世帯

「すまい給付金」は最高50万円にアップ

「住宅購入時に国から支給される『すまい給付金』は、現状の上限額が30万円ですが、消費税引き上げ後は50万円に引き上げられます」

収入に応じて給付額は異なるが、現在は年収425万円以下で30万円支給され、年収が上がる毎に支給額は減り、上限は年収510万円までが対象。増税後は、年収450万円以下で50万円支給されるように変更となり、上限は年収775万円までに引き上げられる。

上限50万円の「すまい給付金」は、2019年10月から2021年12月までの予定だが、斎藤さん曰く「延長される可能性もある」とのこと。

「これからの1年ぐらいは、増税前よりも住宅購入しやすくなるタイミングといえそうです。もちろん、焦って決めるのではなく買いたい時に買うべきですが、今まさに購入を検討している人は、制度をうまく使うとお得になると思いますよ」

消費税が上がる今こそ、制度が充実しているタイミングでもある。まずは購入予定の物件が条件に当てはまるか、確認するところから始めよう。
（有竹亮介／verb）

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