2020年の東京オリンピックを前にした再開発やインフラ整備、首都圏の新築マンション価格の高騰が続いています。^*1そして、オフィスビルの平均空室率が、東京都心5区では1％台と、とても低い空室率で推移している^*2など、不動産市場のニュースが話題に上がるなかで、不動産投資について関心が出てきている方もいらっしゃるのではないでしょうか。そこで、個人ができる不動産投資について考えてみましょう。

まずは現物の不動産投資についてです。物件のオーナーになれるメリットがある一方で、物件選びや取得後の管理・維持などが長期にわたり大変に感じるかもしれません。加えて、取得額も大きくなるため、資金計画も求められます。

そこで近年広がりを見せているのが、リート(REIT=Real Estate Investment Trust、不動産投資信託)です。直接不動産を保有するのではなく、ファンド（投資信託の一種）を通して複数の不動産に投資できるしくみです。日本では2001年に登場し、リートにJapanの頭文字をつけ、J-REITとも呼ばれています。

直接物件を保有しないで分散投資ができるリート投資

リートは、投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションやホテル、物流・インフラ施設など複数の用途別の不動産を保有し、それらの賃貸料収入や売買益を収益源として、経費差引後の収益を投資家に分配する投資信託の一種です。

そして、リートは企業の株式と同様に東京証券取引所に上場しており、数万～数十万円^*3で売買できます。リートは現在63銘柄(2019年8月15日時点)と上場銘柄数が年々増加しており、それぞれのリートの保有する物件の特色や分配金利回り、値動きはさまざまです。分配金の利回りは2～7%台^*3と相対的に高い利回りが特長です。物件の選別はプロに任せたうえで不動産の分散投資が行うことができます。

リート指数への投資で、さらなる分散投資と分配金利回り3％台

日本のリート市場全体の値動きを表す指標として、東証REIT指数があります。2003年3月31日時点の時価総額を1,000として算出している指数ですが、8月に入り、2007年10月以来11年10ヶ月ぶりの高値をつけています。（2019年8月6日時点）

東証REIT指数は、東京証券取引所に上場している全銘柄のリートの時価総額を指数化したもので、市場の動向を確認するのに有用です。

そして、投資するリートを個別に選びきれない場合などは、東証REIT指数への投資も一案です。東証に上場しているリートすべてにまとめて投資をすることになる、つまり分散投資効果で、個々のリートに投資するよりも、価格変動性(ボラティリティ)を低く抑えることができます。

東証REIT指数の値動きに連動することを目標にした運用は、ETFや投資信託などで行うことが可能で、比較的少額で売買できますし、リートの高い分配金利回りが期待できます。たとえば、当社の東証REIT指数に連動するETFの分配金利回りの推移を3年ほど見てみると、おおよそ３％台で推移しています。そして、ここ1年間での分配金の平均利回りは、3.43%です。

JリートETFの銘柄数が増加中

今年に入って3本の東証REIT指数に連動するETF(JリートETF)が東京証券取引所に上場し、あわせて10銘柄となりました。投資妙味のある市場だからこそ、複数の運用会社が参入しているともいえるかもしれません。

<東証REIT指数に連動するETF一覧>

世界の金融市場に目を向けると、7月のアメリカの利下げ、欧州での追加金融緩和など、金利が低下していることもあり、相対的に高い利回りであるリート市場に関心が高まっているといえます。

Jリートや東証REIT指数に連動するETFを用いた投資を考えてみてはいかがでしょうか。

*1　出所：東京カンテイ　プレスリリース　2019年7月31日
*2　東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区　出所：三鬼商事
*3　出所：東京証券取引所 月刊REIT(リート)レポート (2019年7月版)［PDF］の個別銘柄情報の投資口価格および平均予想分配金利回りデータ値を引用。

（提供元：日興アセットマネジメント）

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