インベストメント・アウトルック2023年新春号
J-REIT市場の見通し
提供元：野村アセットマネジメント
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野村アセットマネジメントでは、年4回、経済・金融市場見通しや投資戦略をインベストメント・アウトルックとしてお届けしています。
J-REIT市場は内外金利動向に左右される展開
2022年は海外市場での金利上昇の間接的な影響を受ける形でJ-REIT市場のボラティリティが高まる局面が見られました。米10年国債利回りが6月に上昇したタイミングやその後8月から10月にかけての継続的な金利上昇局面ではJ-REIT市場は一時的に調整局面に入りました。
一方国内長期金利やインフレ率の水準は諸外国と比較しても低いためJ-REIT市場へのマイナス影響は海外REIT市場と比較して軽微にとどまってきました。
しかし日銀が12月の金融政策決定会合で長期金利の変動許容幅を拡大したことからJ-REIT市場のボラティリティは再び高まっています。J-REIT市場は目先は内外金利動向に左右される展開が続きそうです。
インバウンド回復期待からホテルセクターが堅調に推移
2021年はポストコロナでの経済活動回復を織り込む形でオフィス、ホテル、商業セクターのリターンがプラスとなりました。一方で断続的な感染拡大や在宅勤務の浸透によりeコマースと物流施設の需要拡大が継続するとの見方から物流セクターのリターンも好調に推移しました。
2022年は海外市場での金利上昇の影響を受ける形で、成長性が高いものの分配金利回りが低いことから投資魅力度の低下が意識されやすい物流セクターのリターンがマイナスに転じました。ホテルセクターは全国旅行支援などの需要喚起策に加えてインバウンド解禁による需要回復が期待されることから大きく上昇しています。
オフィス市況は横ばい圏での推移
コロナ禍以降、オフィス空室率は上昇を続けてきましたが、足もとでは横ばい圏での推移に転じてきています。コロナ禍直後は在宅勤務との親和性が高く経営判断も早いIT関連企業が集積する渋谷区でいち早く空室率が上昇しましたが、最近では賃料下落により需要が喚起されたことから同区の空室率は低下に転じています。
2023年以降も新築オフィスビルの供給が継続する点は懸念材料で明るい見通しは描きにくい状況ですが、ポストコロナでの経済活動回復が視野に入る中で渋谷区のように需給が改善するエリアに広がりが出てくるか注目されます。
物流施設は需要と供給共に大幅な増加が継続
eコマース拡大に伴う先進的物流施設へのニーズの高まりから物流施設の新規供給は近年大幅な増加傾向で推移していますが、需要も大きく伸びているため需給バランスは保たれている状況です。
足もとで空室率は上昇していますが、開発競争激化に伴う用地価格やコスト上昇の影響からテナント募集賃料を高く設定している物件や、テナントニーズと乖離した仕様で開発された物件が空室を抱えていることが影響していると見られます。
今後も需要は増加が続くことが期待されますが、しっかりとテナントニーズを満たす物流施設が供給されることが需給バランスが維持される条件となりそうです。
※当資料は、一部個人の見解を含み、会社としての統一的見解ではないものもあります。
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（提供元：野村アセットマネジメント）
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