インベストメント・アウトルック2023年夏号
J-REIT市場の見通し
提供元：野村アセットマネジメント
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野村アセットマネジメントでは、年4回、経済・金融市場見通しや投資戦略をインベストメント・アウトルックとしてお届けしています。
内外金利動向は一旦落ち着いた動きに
2022年は海外市場での金利上昇の間接的な影響を受ける形でJ-REIT市場のボラティリティも高まりました。一方今年に入ってからは米10年国債利回りは依然ボラタイルな状況ではあるものの上昇は止まっています。国内市場については、日銀総裁交代に伴い注目された金融政策は基本的には金融緩和を継続することが示唆されています。
このような状況から内外金利動向は一旦落ち着いた動きとなっており、東証REIT指数は昨年12月の日銀による長期金利の変動許容幅の拡大以降調整局面が続いていましたが、今年4月以降は底入れしています。
J-REIT市場は海外市場と比べて底堅く推移
米国市場では利上げペースは鈍化しているものの金利水準は既に高く、借入による不動産投資の収益性は低下しています。また米銀の相次ぐ経営破綻に伴い商業用不動産への融資に影響が生じる可能性も出てきています。このような背景から将来的な不動産価格の下落リスクが懸念される状況となっており、米REIT市場は停滞が続いています。
一方で日本については、インフレ率や長期金利は相対的に低く金融機関の融資姿勢も安定していることから、不動産市場への影響は限定的にとどまり、J-REIT市場は海外市場と比べて底堅く推移しています。
日本の不動産価格は下落していない
金利上昇は不動産投資に対する期待利回りの上昇を通じて不動産価格の下落要因となり、一部の海外市場では既に不動産価格に悪影響が出始めています。
一方日本では、金利上昇幅が限定的なこともあり期待利回りの上昇にはつながっておらず、J-REIT保有物件の鑑定価格は安定的に推移しています。相対的に低い金利水準を背景に、今後も日本では魅力的な不動産投資環境が継続する公算が高いことから、不動産価格は安定的に推移することが期待されます。
2023年のセクター別リターンに顕著な差はない
2022年のセクター別リターンは海外金利上昇の間接的な影響を受ける形で、分配金利回りが低く投資魅力度の低下が意識されやすい物流セクターのリターンが大幅なマイナスとなりました。一方ホテルセクターは国内需要に加えてインバウンド需要の回復が期待されたことから大きく上昇しました。
2023年は2022年ほどセクター別リターンに顕著な差はありませんが、都心部への人口流入が復活しテナント分散度も高くディフェンシブな特徴を持つ賃貸住宅セクターが上昇しています。需要回復の継続が期待されるホテルセクターも昨年に続いて上昇しています。
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（提供元：野村アセットマネジメント）
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