野村アセットマネジメントでは、年4回、経済・金融市場見通しや投資戦略をインベストメント・アウトルックとしてお届けしています。

内外金利は低下傾向に転じた

2022年は海外市場の金利上昇の影響を間接的に受ける形でJ-REIT市場は下落する局面がありました。2023年も金融政策を巡る不透明感から内外金利はボラタイルな状況が続きJ-REIT市場も上値が重い展開が続きました。

一方インフレ圧力が減退しつつあることからFRBによる利上げも停止が視野に入りつつあり、2024年以降は利下げに転じる可能性も出てきています。日銀の金融政策についてはマイナス金利解除が実施される可能性はありますが、内外金利は上昇に歯止めがかかり低下基調へ転じており、J-REIT市場にはポジティブな動きと言えます。

J-REIT市場は海外市場と比べて底堅く推移

米国では金利上昇に一旦歯止めはかかっているものの、借入調達金利は高水準のため新規の不動産投資のハードルは高まっています。不動産の買い手が少ないことから米国市場ではオフィス中心に不動産価格の下落リスクが顕在化しており、米REIT市場も停滞が続いています。

一方で日本はインフレ率や金利水準が相対的に低く金融機関の融資姿勢にも変化はないことから不動産価格への影響は生じておらず、J-REIT市場は海外市場と比較して堅調に推移しています。最近では米金利が低下傾向に転じたことから米REIT市場の下落にも歯止めがかかっている状況です。

日本の不動産価格は安定的に推移することを期待

金利上昇は不動産投資に対する期待利回りの上昇を通じて不動産価格の下落要因となるため、一部海外市場では不動産価格の下落が顕在化しています。

一方日本は金利がやや上昇したとはいえ水準が依然低いことから不動産の期待利回り上昇にはつながっておらず、J-REIT保有物件の鑑定価格は安定的に推移しています。海外市場で不動産投資が難しい状況が続けば、今後も日本は魅力的な投資市場として位置づけられる公算が高く、不動産価格は安定的に推移することが期待されます。

2023年のセクター別リターンに顕著な差はない

2022年のセクター別リターンは海外金利上昇の間接的な影響を受ける形で、分配金利回りが低く投資魅力度の低下が意識されやすい物流セクターのリターンがマイナスとなりました。一方ホテルセクターは国内需要に加えて、インバウンド需要の回復が期待されたことから大きく上昇しました。

2023年は2022年ほどセクター別リターンに顕著な差はありませんが、オフィス市況に改善の兆しが見られ始めていることからオフィスセクターの上昇率が相対的にはやや高い状況です。

※当資料は、一部個人の見解を含み、会社としての統一的見解ではないものもあります。

「インベストメント・アウトルック2024年新春号」の続きは、こちらからご覧ください。

＜ご留意事項＞

●各意見は2023年12月中下旬時点での見解であり、また、一部は会社としての統一的見解ではないものもあります。
●当資料で使用した指数の著作権等
・「東証REIT指数」の指数値及び「東証REIT指数」に係る標章又は商標は、株式会社JPX総研又は株式会社JPX総研の関連会社（以下「JPX」という。）の知的財産であり、指数の算出、指数値の公表、利用など「東証REIT指数」に関するすべての権利・ノウハウ及び「東証REIT指数」に係る標章又は商標に関するすべての権利はJPXが有します。JPXは、「東証REIT指数」の指数値の算出又は公表の誤謬、遅延又は中断に対し、責任を負いません。
・「FTSE EPRA/NAREIT USインデックス」におけるすべての権利はFTSEに帰属します。「FTSE®」はLSEGの商標であり、ライセンスに基づき、FTSEにより使用されています。
●当資料は、参考情報の提供を目的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を目的とした資料ではありません。当資料は市場全般の推奨や証券市場等の動向の上昇または下落を示唆するものではありません。特定の有価証券への言及は、説明目的のみのためであり、有価証券の購入または売却を推奨するものではなく、また価格などの上昇や下落を示唆するものでもありません。当資料は信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料中の記載事項は、全て当資料作成時以前のものであり、事前の連絡なしに変更されることがあります。当資料中のいかなる内容も将来の運用成果または投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。

（提供元：野村アセットマネジメント）

関連リンク

野村アセットマネジメント

• インベストメント・アウトルック 2024年新春号
• 野村アセットマネジメント　ウェブサイト