NISAでも投資対象！
ETFを使った不動産投資で、資産分散と分配金収入を実現
提供元：アモーヴァ・アセットマネジメント（旧：日興アセットマネジメント）
- TAGS.
個人が不動産を直接保有することなく、ファンド（投資信託の一種）を通して所有できる仕組みをご存じでしょうか。ファンドを介するため、様々な種類の不動産に投資できる仕組みになっており、リスクや手間を軽減することができます。日本では2001年にリートが登場し、リートに「Japan」の頭文字をつけ、J-REITやJリートとも呼ばれ、相対的に高い利回りが特徴です。
Jリートってどういうもの
Jリートは企業の株式と同様に東京証券取引所に上場していて、数万～数十万円*1で売買できます。物件の選別はプロに任せたうえで不動産の分散投資が行うことができます。2025年12月末現在で58銘柄が上場しており、それぞれのリートの保有する物件の特色や分配金利回り、値動きはさまざまで、分配金の利回りはおおよそ4～6%程度*1です。下記のグラフを見てみると、直近10年間でみると物件の多様化が進んでいます。
*1 2026年1月13日時点。信頼できると判断した情報をもとにアモーヴァ・アセットマネジメントが作成。
出所：株式会社日本取引所グループのREIT一覧（https://quote.jpx.co.jp/jpxhp/main/index.aspx?F=reit_list）の個別銘柄情報の投資口価格および年間予想分配金利回りの値を引用。
投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションやホテル、物流・インフラ施設など複数の用途別の不動産を保有し、それらの賃貸料収入や売買益を収益源として、経費差引後の収益を投資家に分配する投資信託の一種。収益の90％超を投資家へ分配するなどの一定の条件を満たすことで、実質的に法人税がかからないしくみとなるため、高い分配金利回りを投資家は期待できる。
Jリートの保有物件の用途別保有割合の推移（取得価格ベース）
リートのインデックス投資で、さらなる分散投資ができる
2025年12月末現在58銘柄もあるJリートから個別に選びきれない場合などは、『東証REIT指数』へのインデックス投資が一案です。東証REIT指数は、東京証券取引所に上場している全銘柄のリートの浮動株時価総額を指数化したもので、日本のリート市場の動向を確認するのに有用です。
東証REIT指数の値動きに連動することを目標にした運用は、ETF（上場投資信託）や投資信託などで行うことができ、比較的少額での売買が可能です。
東証に上場するJリートすべてにまとめて投資をすることになる、つまり分散投資効果で、個々のJリートに投資するよりも、価格変動性（ボラティリティ）を低く抑えやすくなる傾向があります。
Jリート市場の時価総額の推移 （2001年12月末～2025年12月末、各年月末時点）
東証REIT指数は、2003年3月末時点の時価総額を1,000として算出しています。ここ数年は、国内外の金融・経済の政策動向によりしばらく低調な状態が続きましたが、2025年11月には、約3年ぶりに2,000ポイント台を回復し、2025年の年初から12月末までの東証REIT指数（配当なし）の年間騰落率は、プラス21.8％となりました。
東証REIT指数の推移（2003年3月末～2025年12月末、月末時点）
2025年12月末時点の東証REIT指数の利回りは4.4%程度であり、過去10年間の東証REIT指数の利回りの推移をみると、コロナショック時の相場急変時を除いても、おおよそ３～４％台程度の比較的高い利回り水準が維持されています。
過去10年間の東証REIT指数利回りの推移（2015年12月末～2025年12月末）
※指数の配当利回りです。ETFや投資信託の分配金利回りを示したものではありません。
インフレ下で、これからのJリート投資はどうなる？
日本銀行が政策金利の追加利上げスタンスを示しているなかで、Jリートは、金利上昇時の資金調達コストの増加が懸念されています。一方、足元では、東京都心5区のオフィス空室率が2020年6月以来の低水準が続いている*2など、堅調な不動産市況を背景に、インフレによるさらなる賃料上昇がリート市場を支えると期待されています。
*2 出所：三鬼商事 東京都心5区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指す。
Jリート投資はNISAなどを通じて、定期的な分配金収入とキャピタルゲインを非課税で受け取ることができる点から、資産形成の選択肢のひとつになるのではと考えています。
＜アモーヴァ・アセットの東証REIT指数に投資できるETF＞
1345 – 上場インデックスファンドＪリート（東証ＲＥＩＴ指数）隔月分配型（愛称：上場Ｊリート）
https://www.amova-am.com/products/etf/lineup/jreit
https://money-bu-jpx.com/search/1345/
2552 – 上場インデックスファンドＪリート（東証ＲＥＩＴ指数）隔月分配型（ミニ）（愛称：上場Ｊリート（ミニ））
https://www.amova-am.com/products/etf/lineup/jreitmini
https://money-bu-jpx.com/search/2552/
関連リンク
