物件価格高騰を受けて、いま注目するべきは「中古戸建て」
SUUMOリサーチセンターに聞く「不動産」の現状とこれから
上がりすぎた相場を調整する局面に入った「中古マンション」
新築マンションの現状を伺ったが、中古マンションも新築に比例するように価格が上がっているという。
「中古のほうが価格を抑えられるので、新築の受け皿のような形で好調に推移してきたといえます。東京では2024年6月以降の価格の上げ幅が急上昇し、2026年3月時点で9000万円目前まで上がりました。ただ、この急上昇は東京だけで、神奈川・千葉・埼玉の中古マンションの価格はほぼ横ばいの状態。東京も価格が上がりすぎて、7001万円を超える高価格帯の在庫件数が増えていることもあり、適正価格に戻り始めています」（中路さん）
首都圏の中古マンションの「在庫価格」の推移（東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch全国版」をもとにリクルートが作成）
東京の中古マンションが高騰した背景には、投資目的で複数の物件を取得する法人や個人の存在があったそう。
「不動産会社が売り主から直接物件を買い取り、リノベーションなどをしてから販売する『買取再販』とは異なり、購入した物件に手を加えず、値上がりを待って高値で売る『転売』という方法があります。都心の一部の人気物件では、投資目的の法人や個人が複数戸をまとめて取得し、引き渡し前から市場に出すケースが見られました」（池本さん）
転売が横行し、東京の中古マンションの価格が引き上げられたというわけだ。しかし、価格が上がりすぎたことで、転売も落ち着いてきている。
「いま不動産会社に話を聞くと、『高値で購入した物件は寝かせずに、できるだけ早く売る』という方向に変わってきています。先ほど中路が話したように、東京の中古マンションの在庫が増えて売りづらい状況なので、場合によっては『損をしてでも売り切る』という判断もあるでしょう。実際に、新築時に4億円だった物件を購入した不動産会社が8億円を付けて売りに出していましたが、いまは6億円に下げたという話も聞いたことがあります。東京の湾岸エリアを中心に、上がりすぎた相場を調整する局面にあるといえます」（池本さん）
価格の上昇率が緩やかな「中古戸建て」に注目
建売の戸建ては、どのような状況になっているのだろうか。
「コロナ禍は“戸建てバブル”といわれるほど建売の人気があり、首都圏の在庫数が大きく減少しました。コロナ禍が明けてから主に郊外に建てられて、在庫数が増えましたが、2024年1月頃を境に再び減少しています。また売れ始めたというわけではなく、建築自体を抑えようという流れになってきています」（中路さん）
現在は在庫数が下げ止まりとなり、横ばいから微減の状況になっているそう。ただし、価格は年々上がっているとのこと。
「首都圏の全エリアで緩やかな上昇基調が続いていて、2026年3月には過去最高水準を更新しました。もっとも高い東京の新築戸建ての在庫価格の平均は、2020年比137％となる6488万円となっています。また、最近は『駅ちか』などの商品力・立地・希少性などが優れている物件は、多少価格が高くてもすぐに売れている傾向が見えます。というのも、首都圏の全エリアにおいて、SUUMOに掲載されている価格よりも、掲載から30日以内に売れている物件価格のほうが高いというデータが出ているからです。相場より高い物件のほうが、早く売れていることになります」（中路さん）
首都圏の新築一戸建ての「在庫価格」の推移（東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch全国版」をもとにリクルートが作成）
新築戸建ての価格が上がっているものの、条件のいい物件は早期に契約されることを受け、最近は中古戸建てが注目され始めている。
「近年は、中古戸建てを視野に入れる方も増えていると受け止めています。中古戸建ても新築に引っ張られる形で価格が上がっている面はありますが、新築と比べると上昇率は緩やかで、東京では2020年比123％となっています。価格が高騰していてなかなか新築が買えないという方々が、中古戸建てを選択肢に入れ始めているのだと考えられます」（中路さん）