【NISA対象】AIデータセンターに投資できる、米国REITという選択肢
提供元：ブラックロック・ジャパン
OpenAIやAnthropicをはじめとする生成AI企業の急成長により、私たちの生活やビジネスの在り方を大きく変えています。つい数年前には予想もしなかった技術が日常にあふれているのを実感されている方も多いのではないでしょうか。投資の世界でも「AI投資」と聞くと、まずテクノロジー株や半導体株を思い浮かべる方も多いのですが、今日は視野を広げ、AIと米国不動産の関係についてご紹介いたします。
データセンターという「AI時代の不動産」
AIが日常的に使われるようになるほど、別の問いが浮かび上がってきます。その膨大な計算やデータ処理は、一体どこで行われているのか。
答えは物理的な場所、すなわち「データセンター」です。
生成AIの普及により、計算量とデータ量は今後も増え続けると考えられています。それは同時に、AIを動かす「箱」であるデータセンターの重要性が、構造的に高まり続けることを意味しています。では、こうしたデータセンターの成長を、個人投資家はどのように取り込むことができるのでしょうか。
米国のデータセンターに投資できる方法
米国のデータセンターに投資したい！と思っても、日本から米国の不動産に投資をするのは決して簡単ではありません。選択肢の一つとしてぜひ注目したいのが米国REITです。
REIT（不動産投資信託）とは、投資家から集めた資金をもとに、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、データセンターなどの不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。上場商品であれば株式と同じように売買できるため、不動産投資でありながら流動性を確保しやすいことも特徴です。
もちろん日本にもJ-REITという身近な投資先がありますが、AIやデータセンターというテーマで考えると、生成AIの開発やクラウド利用をけん引する大手テクノロジー企業、ハイパースケーラー（超巨大IT企業）、半導体関連企業の多くは米国を中心に事業を展開しており、データセンター需要も米国市場で先行して拡大しています。そのため米国では、上場REIT市場の中で重要な投資対象としてデータセンターがすでに組み込まれております。
【NISA対象】東証上場ETF「1659」iシェアーズ 米国リート ETFのご紹介
実は、東京証券取引所に唯一、米国REIT市場全体をカバーするETFが上場しております。
それが、「1659」 iシェアーズ 米国リート ETFです。1659 iシェアーズ 米国リート ETFは、NISA成長投資枠対象商品であり、米国REIT市場を代表する指数への連動を目指すETFです。
ファンド概要とパフォーマンス
住宅や商業施設、ヘルスケア施設といった伝統的な不動産に加え、データセンター不動産が約10%を占めている点は、現在の米国不動産市場の特徴がよく表れています。
10年以上続く高配当
データセンターへのアクセスは、米国REITに投資するメリットの一つに過ぎません。
米国REITは法令上*1、課税所得の90%以上を配当として分配する義務があるため、構造的に比較的高い配当利回り*2を提供しています。実際、米国リート指数の配当利回りは、ここ10年以上S＆P 500指数と比較して高水準にあります。
*1 米国の不動産投資信託（REIT）は、米国内国歳入法（Internal Revenue Code）第857条等に基づき、一定の要件を満たすことにより、課税所得の少なくとも90%以上を配当として分配することが求められています。
*2 米国REIT一般の制度上の特徴を示したものであり、1659 iシェアーズ 米国リート ETFの分配金または分配利回りを保証するものではありません。
ポートフォリオの分散やインフレ局面での守りとして
また、不動産の賃料は物価や経済活動の影響を受けやすく、長期的にはインフレに合わせて賃料が見直されるケースもあります。そのためREITは、株式や債券とは異なる値動きをする資産として、ポートフォリオの分散にも役立つ商品性があります。
インフレ局面の違いによっては、米国REITが他の資産クラスを上回るパフォーマンスを示す点も注目されています。
不動産はインフレ局面で最も高い、もしくは株式に匹敵するリターンを記録しております。特にインフレ上昇局面においても、株式や債券を上回ります。コモディティ（37.2%）がインフレ上昇局面では最高ですが、インフレ低下局面では-8.4%とマイナスに転じるのに対し、不動産は全局面でプラスリターンを維持している点が安定性の証です。
まとめ
結果として1659 iシェアーズ 米国リート ETFは、住宅・物流・ヘルスケアといった生活インフラと、データセンターなどのデジタル・AIインフラという、性格の異なる不動産を一つのETFの中に同時に抱えています。*
それだけでなく、構造的に高い分配利回りと、インフレに対する高い耐性という、長期の資産形成に欠かせない特性も備えています。
1659 iシェアーズ 米国リート ETFは、東京証券取引所に上場する唯一の米国REIT市場全体をカバーするETFです。円建てで取引でき、NISA成長投資枠の対象でもある点は、国内投資家にとってアクセスしやすい選択肢と言えるでしょう。
AI時代の資産形成の一歩として、米国REITという選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。
*2026年6月16日時点。本ETFのポートフォリオ構成および組入銘柄は、予告なく変更される場合があります。
（ブラックロック・ジャパン）
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